收楼宝典

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                三、若由于开发商的原因导致不能交楼或延期交楼，购房人有依据合同及相关法律法规追究其违约责任的权利。
                《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条
                ：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
                第十七条
：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
                逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
验房细则
                业主需要带的资料有：
                1.身份证正本及复印件
                2.购房合同
                3.已付房款及税费收据或发票
                4.改动装修费用收据
                5.供楼存折，并请打印至最近的供款期
                6.人民币（入伙费用必须用人民币交纳）或磁卡若干，交必要的费用，切记要正式发票及物价局批号;
                7.彩色照片（2张）
                8.收楼通知书(上面开发商注明了要业主带齐的资料)
                9.验楼工具
                验房前准备的工具：
                (1) 试电笔、带二相／三相插头和电源显示开关的插座（小台灯亦可）
                (2) 钢卷尺
                (3) 小锤子
                (4) 电筒
                (5) 抹布
                (6) 盛水器具/乒乓球
                (7) 计算器
                (8) 笔
                (9) 纸
                (10) 易贴便条一叠
                (11)小镜子: 用于观察难以看到的地方，如门底有否上油漆
                (12)纸巾: 检查马桶排水功能，喉管有否渗水
                (13)铝梯
                (14)报纸，塑料袋: 做闭水试验
                (15) 收过房的朋友
                正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。
                过程
                1)去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验：
                  A、房屋的《住宅质量保证书》--可带走
                屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、外墙面的防渗漏为5年；
                电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年；
                墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；
                地面空鼓开裂、大面积起砂为1年；
                门窗翘裂、五金件损坏为1年；
                管道堵塞为2个月；
                卫生洁具为1年；
                灯器、电器开关为6个月；
                其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
                住宅保修期从开发企业将竣工验收合格的住宅交付用户使用之日起计算，以上保修期限应在《住宅质量保证书》中明确约定。
                  B、《住宅使用说明书》--可带走
                要对住宅的结构、性能和下水、电、燃气等设施的类型、性能和标准做出说明，并提出装饰、装修及设施、设备使用的注意事项。
                  C、《竣工验收备案表》》（盖章原件）
               
                有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，缺少一项都不能入住的。您验房时不能只看发展商有没有这张表，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等
                  D、面积实测表（可为复印件但要有章）
                E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走
                水电线路图，撑重墙，保温墙及其厚度。有线电视，电话，网线布线
                F、《建筑工程质量认定书》和《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》如不能提供要在相关文件中写明
                如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。
                注意：1.
                对发现的问题要详细在验楼单商予以注明。如果确实属于不能收楼的。要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字，盖章。
                2)核实面积、合同及价钱多退少补问题。
                确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。一般这个时间因人而变，时间为30--40分钟
                3） 验收房子
                1．门：
                (1) 看门身内、外、顶面是否油漆，且平滑无磕碰。
                (2) 目测门四边是否平行且紧贴门框，间隙是否太大（特别是门锁的一边）。
                (3) 试门是否运作自如、开关时有无特别声音。
                (4) 试门锁是否运作自如；看门锁是否安装牢固；看门匙与门锁是否封口；看门插是否插入

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