商业小区物业管理前期介入策划方案

商业小区物业管理前期介入策划方案,标签：物业管理,物业管理条例实施细则,物业管理制度,http://www.duoxue8.com
　　西面由半围合式的住宅组团，漂亮的外立面形成统一的小区外形，又增加小区的安全性。
　　小区全部采用架空层，既节省了小区整体建造成本，又解决了一层因气候造成的潮湿因素，还可利用架空层停车及绿化。
　　（三）、朝向布局特点
　　建筑本身十分注重采光，最大程度的做到“早上不眩目，中午不黑厅，下午不晒床，晚上有月光”。本规划的南北朝向布局，既满足了以上“风水”的需要，又创造了小区的丰富变化，回避了排排坐的布局形式，符合了通风、采光的需要。
　　1、步行道系统
　　步行道系统与干道基本上是分离的，但在特定情况下，干道与步行道并置。步行道与开放空间的联系使它获得了一系列变化丰富的空间。
　　在居住小区内，步行道优于机动车道，机动车交通在居住区内是要受到管理限制的。
　　2、机动车系统
　　机动车与自行车、步行交通三者之间在平面上和空间中的分离，确保了居住区内居民的安全。机动车交通在居住区内被限制到最低程度，不允许进入景观区、休闲区，在平时被用作步行的交通系统，行人主出入口等区域。上述区域中，机动车在遇紧急事故或服务需要时（如消防、急救等）才可通行车辆。
　　3、停车系统
　　机动车辆由车辆主出入口可直达自己居住的架空层车库。外来车辆可停放在行人主出入口前广场两侧的临时停车场，特殊情况下由业主带领方可进入小区，以减少小区内因车辆过多而带来的隐患因素。
　　                             第四章 项目经营与营销建议

    第一节 品牌经营战略
　　未来的市场营销是品牌战争
　　每一个成功企业都有自已独特的品牌形象，品牌在商业经营过程中为企业带来了不菲的经济效益和社会效益。
　　一、以树品牌为主导
    运用品牌战略思想开发项目，最终获取的不单是本项目的经济效益，而是通过项目开发、销售的商业行为过程，获取更多的无形资产----品牌形象。
　　品牌----信任度：消费者对购买房地产住宅产品，除对产品的喜好之外，更关注开发商的品牌，因此而产生信任度。
　　品牌----附加值：对一个开发商而言，以往业绩的好坏产生的品牌知名度、美誉度，都会直接影响物业的售价。
　　对贵公司而言，目前在胶州市虽已有一定知名度，但波及面太窄。因此，如何成功的运用品牌战略思想开发和经营，是该项目成败之所在。
　　二、品牌经营战略的实施要点
　　1、制定远期、近期品牌战略计划
　　导入项目品牌的CIS战略，以项目的独特形象树立品牌。
　　2、制定项目实施战略以项目CIS战略为主导，把理念贯穿于项目开发经营及销售的每个接点中，使之通过传播来提高知名度和美誉度。
　　3、制定项目统筹管理系统
　　在策划思路确定后，应立即制定项目开发的统筹管理体系，以达到项目开发过程的严谨性、安全性，对质量、成本、价格等进行严格控制，使统筹计划的每个接点都能按时、按量完成，达到预期市场回报的经济效益、社会效益，从而保证品牌的延伸。
　　                                   第二节 营销战略
　　市场营销在中国经历了示销、推销、营销到今天的整合营销四个过程，这显现了中国市场的演变。本项目的营销定位，主要是通过整合与项目开发、营销有关的各种要素，进行立体整合营销。
　　一、卖点整合
　　1、概念卖点
　　 A．展望未来，升值无限----购物、休闲、娱乐一条街。
　　 B．城市、绿苑、俺的家----纯生态型园林式住宅之典范。
　　 C．完善配套、开心品味、时尚生活——人性化物业管理
　　2、规划卖点
　　 A．低密度、高绿化；
　　 B．以XXX市的人文资源、自然资源为文脉，以“建筑文化”为底蕴，创意出现代的“文化建筑”；
　　 C．喷泉雕塑，流云叠水；
　　 D．半百绿化挡不住的诱惑；
　　 E．三层立体绿化，三级小区绿化；
　　 F．私家车直达住宅，别墅的优越感；
　　 G．专业服务，消解您的后 顾之忧。
　　 3、感性卖点
　　 A．XXX西路，世外山水园林、画中精品住宅、怡然度假圣地；
　　 B．都市新贵的风雅逸境——生活因您而更精彩。
　　 4、理性卖点
　　 A．中高档物业----高尚人文社区；
　　 B．最低价格----在青岛购一套100 M2公寓的价格，在这里您可拥有一套高档的别墅公寓；
　　 C．豪宅的风范、别墅的享受、公园里的情趣----都市新贵的“名片”。
　　 D．轻松置业----买房不再是梦想，850元拿钥匙!
　　 广告语：
　　 住宅
　　 买房不再是梦想、850块钱拿钥匙
　　 网点
　　 购东苑绿世界网点、供十万元创业基金
　　                                第五章 全程SP促销战略对策
　　 针对东苑绿世界目前销售现状，如何尽可能全面地有利于产生促销效果的措施齐集。并加以贯彻落实，是东苑绿世界一期能否最终真正启动销售，持续销售的正途。
　　                             第一节 立体营销方案与操作细则
　　 为了抓住七月份活动期（开盘后）契机，我们采取立体化、多元化的营销方式，具体操作如下：
　　 一、展点促销
　　 在反复考察的基础上，针对目前XX市内潜在的一部分有购买力的客户群，比较分析各展点的优劣势，我们选择三处展点具体情况如下：
　　 a.新世纪广场经营档次高，涵盖面广，是我们潜在客户目标出入较为频繁的地方。
　　 b.华联超市。位于XXX市中心地段，属市内高档购物城，人流量大，客户层次多样。
　　 c.利群购物广场客流量大，商品齐全，是中、高档收入阶层购物休闲的首选之地。在此设展点，一方面可以在大众中宣传本项目进一步扩大项目的知名度，另一方面可吸引一部分到“东苑绿世界”看盘的客户。
　　 在上述之处设置展点，有利于由点及面的铺开销售网，聚集目标客户，并在现场形成良好气氛，可以有效地增加成交量度.
　　 二、展点人员配置
　　 a.人员安排：每周六、日期各安排2名置业顾问到各展点。展点确定后，人员培训及巡排由“中国策划研究院”青岛项目组负责。
　　 b.接待工作：展点物业顾问员负责各展点的现场接待工作，将诚意客户送上看楼专车后，本职工作完毕。售楼处置业顾问不仅要负责接待各展点来的客户，并要追踪迫其落定，直至成交。
　　 c.资料准备：展点派送“东苑绿世界”的户型单元，6P彩页，派送小礼品，手袋等。同时要悬挂、张贴“东苑绿世界”小区整体规划图，以突出东苑绿世界环境优美，风景怡人的特色。
　　 三、促销活动
　　 促销活动是保证展点工作更加顺利进行的重要手段，如果只是由物业顾问站在那里机械派发资料，势必不会起到良好效果，现将促销活动试述如下：
　　 a.每周末进行一次有奖问答活动，先由参与客户填写一份问答，方可获得一次抽奖机会，抽中奖者可获5元现金或其它小礼品一纷。
　　 b.对每位愿意到现场看楼的客户，也可告之其到售楼处，可获得其它礼品或“XX入场券”等。
　　 c.对本盘目前销售不好的户型，朝向不好的户型拿出数套，在各展点设立“一周优惠楼盘展示牌”告知目标客户在一周内购买这些住房可获得3－5个点的额外优惠，且数量有限，先购先得，具体价格由售楼处灵活掌握。
　　 d.同时各展点可放置“看房专车”一部，对诚意客户可承诺专车接送，以增强其看房兴趣与可能（车辆安排由发展商解决）
　　 （一）媒体宣传
　　 我们主要考虑在三家媒体进行周期广告宣传1.XXX日报 2.半岛报3.视点访谈。为了更好的配合本阶段的销售工作，我们这一时期的广告重点主要集中在以下两个方面：
　　 1. 价格策略。
　　 以含蓄的方式突出“东苑绿世界，尊而不贵”的价格优势。同时，宣传本项目“闹中取静”的独特地理位置优势，让人们产生一种较低价位轻松入住东苑绿世界的感觉。同时，这样做也能抓住一批持观望态度的客户。
　　 (二)其它促销创意
　　 1、买房送装修，套餐或由开发商设计好不同格调的装修由客户选择，将装修资金计入按揭减轻客户负担。
　　 2、引入名校概念，XXX西路是一个较为特殊的片区，未来周边配套虽较为完善，周边却没有高档次的学校，这对该片区教育子女问题不能不说是一种缺憾。如果发展商能联系到诸如实验小学等名校，解决业主子女就学问题，将对整个片区产生良好的反应。同时会极大地刺激一部分潜在的购买欲望。而我们可将它作为我们的宣传卖点。

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商业小区物业管理前期介入策划方案 结束。