商业小区物业管理前期介入策划方案

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　　4、政府公务员
　　虽然在XXX市该群族庞大，但是能成为本项目目标客户的十分有限。原因是：按公务员的纯薪水收入水平，要想在原居住条件下再拥有度假公寓基本是不可能的，只有一个因素，就是“灰色收入”。
　　因此，该群族也是我们项目的主力目标客户。
　　5、退休人员
　　该群族较复杂，有公务员、文化人、高级知识分子、回国人员、国企老板等不同类型，不同收入来源。该群族都有一个消费指导思想，就是“享受天伦之乐，安度晚年”，因此，对居住环境的要求高于一切。
　　该群族也是我们项目的目标客户。
　　                                   第九节 价格定位
　　定价原则：市场无形，定价有道
　　定 位：
　　平层住宅： 　   1360元/ M2----1606元/ M2
　　多层住宅：      1460元/ M2----1716元/ M2
　　连体别墅公寓： 3800元/ M2----4500元/ M2
　　商 铺：         3100元/ M2----3875元/ M2
　　一、价值取向
　　房地产价格是由地价、工程造价，各种税费、资金利息、销售费用和开发商期望利润等因素构成的。基本成本加开发商利润构成基本价，一般市场定价原则由三个价值取向构成。
　　市场价值取向：需要考虑同等片区、同等物业、采用比较的手段来确定。
　　成本价值取向：项目整体综合成本加开发商期望利润。
　　消费者心理价值取向：该区域位置的物业在消费者心里的“功能价格比”。
　　当然，除考虑价值取向因素外，房地产产品价格的因素是项目整体所包括的多种可变因素
　　以上因素统筹考虑决定了价格的定位因素，构成了价格定位的可行性基础。
　　二、定位分析
　　对住宅产品而言，在一定户型面积范围内，总价决定客户群的区隔，而单价却直接影响消费心理。 因此，对项目价格定位的安全性进行分析，可得出安全性模拟曲线，以此为依据来制定本项目的基本价位。在此基础上，追求差异性产品的附加值。追求产品高附加值会造成成本的增加，但价格可随之有所上升。
　　项目评价模式的因素构成及风险分析：
　　1、目标客户群的数量：
　　（1）少量 （2）一般 （3）较足 （4）充足
　　2、目标客户群的需求程度：
　　（1）不强烈 （2）一般 （3）较强烈 （4）很强烈
　　3、目标客户的交易资金量：
　　（1）不足 （2）差不多 （3）足够 （4）有余
　　4、开发商品牌及资金实力：
　　（1）不足 （2）有差距 （3）相当 （4）有余
　　5、政策环境：
　　（1）不利 （2）较有利 （3）无影响 （4）有利
　　6、同档竞争：
　　（1）不利 （2）较有利 （3）一般 （4）不激烈
　　7、硬环境：
　　（1）不适合 （2）一般 （3）较适合 （4）很适合
　　从以上（1）、（2）、（3）、（4）选项中，分别取1、2、3、4分。针对本项目所处的XXX市的市场价格现状，参照XXX市房地产低价位的市场因素，分别以1200元／M2、1500元／M2、1700元／M2、1850元／M2四个价位进行综合评价。
　　从经验角度出发，房地产通常理想的理智而安全的利润率应为25％—35％，即对照相应的安全性当量值为6.5—8.5，对应图中的单价值为1350元／M2—1850元／M2。在这个区间按XXX市的建筑成本基础上提升10％—15％来开发本项目。根据以上理论分析和XXX市、XX市场的价格差异性，而对胶州市的目标客户，合理平均单价定位1650元／M2，毛利润率约在34％。
　　项目成本控制定位——平均单位成本控制在1000元／M2之内。以上是按理论的安全模式推理的结果。是为开发投资风险降低的一种分析，但实际上按市场调研分析，我们的定价因素和比较还是参照XXX市场价格因素比较多，目的在通过整体市场的理论分析,对市场风险有足够的认识，并使开发商对开发项目的市场回报有一个理性的认识。并根据这种分析的价格定位结果，1650元／M2的均价，最高价也不会突破2500元，对XXX地区的目标客户应具极强的诱惑力。
　　本项目由于前期在价格定位上有过失误，在XXX房地产市场上有一定的负面影响。因而在价格定位上不宜按理论上的理想均价1650元／M2来作为我们的均价。建议开发商在促销期按平层1420元／M2，错层1560元／M2的均价公开销售
　　                          第三章 项目整体规划思路与建议
 
第一节 规划主导思想
　　一、课题----规划中力求达到的目标
　　我们该以怎样的规划思路塑造未来的小区环境？是否还能共沐朝露夕阳，拥有与自然息息相关那份恬静？是否还会拥有田园风光，静享鸟语花香，蝉声蛙鸣的那份温馨？是否还能笑看花开花落，体会硕果累累的丰收喜悦？人与人是否还会心手相连，共建远亲不如近邻的大家庭？这是梦想？还是明天的现实？
　　在本项目中，力求营造一个这样的居家环境，这一切将会成为本项目的一大卖点。
　　二、文脉
　　我们试图在设计中体现一种具有生命迹象的总体脉络，并在总体视觉及局部造型上传达，XXX市历史遗留下来的人文特色及建筑文化特色和地域特色的各种信息；通过对各种天然能量的竭力蕴蓄，尽可能减少从外部输入能源；利用某些设施及调动生态原始的结构关系，将小区内的排放量减少到最小；区内的各种场所将是安居乐业的理想天地；顺畅的交通包括残疾人抵达居住的每个角落；将是小区鲜明的特色。
　　                               第二节 总体规划思路
　　一、目前主要经济技术指标
　　（一）规划用地总面积：125674 M2
　　（二）建筑面积
　　1、规划用地总面积：125674 M2
　　2、总建筑面积：124347 M2
　　住宅建筑面积：112714 M2
　　商业会所：11283.66 M2
　　其它:350 M2
　　联体别墅建筑面积：25968 M2
　　3、居住总户数：754户
　　4、绿化率：35.8％
　　5、容积率：0.99
　　6.总户数:997户
　　二、建筑规划特点
　　根据 “东苑绿世界”的市场定位思路，在原有规划的基础上提高了容积率和建筑密度，提高了绿化及景观的面积。我们将原来的规划和现在的规划列成图表进行比较。
　　（一）、配套设施的规划特点
　　从层次上看，本小区规模不大，公共大型的服务配套设施不宜自建，为解决目前城市配套设施不健全的问题，小区应多设小型多功能配套设施，相对集中布置在中心附近，方便小区居民生活
　　1、会所
　　会所是业主休闲、聚会、交友的社交场所，也是康体、娱乐场所，因此，在规划中一定要考虑会所的位置，本规划特点是把会所设置在小区的中心，方便各组团业主使用。
　　会所与商业配套不同，其设施和服务对内不对外，考虑到物业管理成本，会所规划为两层高，总建面积在11000平方米
　　2、室外泳池 游泳池素质直接体现物业的档次。本项目泳池在会所南边，紧邻会所，周边建筑不高，而且距离较远，增加了入池游泳人的私密性。有效地回避了高层住宅之间设泳池所带来的尴尬局面。
　　3、儿童活动中心、托儿所
　　儿童活动中心、老人活动中心、托儿所都是在中心休闲广场、人工湖及休闲公园的东西侧，即体现了环境的优越，又回避了由于儿童的戏闹而对其它居民带来的干扰。
　　4、商业配套
　　商业配套的出现，其初衷是为方便业主。把商业配套放在小区业主出入口的两侧，前面有宽阔的广场，即方便小区外人购物、停车，又不影响小区内业主的正常生活。
　　商铺的销售不但会为开发商带来较高的利润回报，还可以促进住宅楼盘的销售。
　　5、物业管理办公室
　　物业管理办公室的位置可设在距会所较近的连排式多层住宅架空层里，这样既节约了开发成本，也方便物业管理人员的出勤。
　　6、水电设备用房及垃圾处理
　　设备用房是小区必不可少的设施，但必须规划设计在不显眼的地方，以防业主有不安全的心理反应。
　　本规划的设备用房在北端，小高层与原有建筑之间。这个位置，从外部看不到，而且该位置面积较大，如果利用紧邻围墙的一小块地设计一个外形美观的设备用房，是比较可行的。
　　（二）、单体布局的特点
　　充分利用从小区穿过的五斗渠及灌溉渠，营造小区环境，以最佳位置为小区中心,向小区四周进行辐射，并形成南低北高，东西渐高，中间低的特色。
　　建筑单体也根据这一特点，规划高低起伏的空间轮廓。
　　北面以小高层组团，即回避了来自兰州西路的噪音污染，又树立了良好的小区形象。

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商业小区物业管理前期介入策划方案 结束。