商业小区物业管理前期介入策划方案

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　　                            第六节 住宅产品定位构成分析
　　一、住宅产品构成因素的
　　“核心产品”----核心产品是由产品的基本功能组成。
　　“形式产品”----形式产品是由与核心产品不可分割的部分所带来的附加值。
　　“延伸产品”----延伸产品是由产品质量、形象、物业管理等带来的产品品牌与开发商品牌形象。

　　二、核心产品----产品的基本功能
　　本项目的市场定位是以“新生活＋新人居”为市场主导，引导城市新贵的假日消费心理。
　　“住宅”，不言而喻就是居家，本项目的“住宅”概念已打破了传统“家，仅仅是睡觉的地方”的观念。因此，无论是户型、外形、环境等都要满足这要求。
　　（一）平面布局
　　本小区规划的主力户型以80 M2-150 M2的中等户型面积为主导，商业会所约占9%，约占小区总建筑面积的70.43%。其次是以210 M2-290 M2的较大户型和复式结构的别墅及别墅公寓，约占小区总建筑面积的21%。
　　（二）户型特点
　　各功能区间分布合理，动与静，洁与污，共享空间与私密空间严格区分开来，互不干扰。
　　1、卧室空间
　　卧室是套房内最基本的空间，主要功能是睡眠、休息，配置衣帽间，个别大户型还配有书房（或多功能房）。为实现动静功能的良好分区，卧室要避免正对客厅，卧室对采光、通风要求很严，设计时不允许出现“暗房”。
　　2、厨房空间
　　建议厨房应尽可能接近住宅入口，便于食品、蔬菜、垃圾的进出，并与餐厅相邻，根据户型大小的不同，厨房的合理面积大约应在：一房户型1.8 M2-2.5 M2，二房户型2.5 M2-3 M2，三房户型在3.5 M2-5 M2，四房以上的户型在5 M2以上，餐厅也是根据户型大小不同而设计，一般的户型在5 M2-8 M2，四房以上的户型，可适当放宽，以保证户型的合理与尊贵。
　　3、卫生间空间
　　建议公用卫生间应靠近卧室，并应接近厨房，以利管道集中，降低材料与施工成本，设计最好把洗厕功能分工。
　　室内卫生间面积不小于2 M2-3 M2，主卧室卫生间面积应大于2.5 M2，大户型可适当放大，根据户

型面积大小可适当按比例布局。
　　4、厨卫设备
　　厨房与卫生间是住宅里设备最集中的空间，是小区档次的象征，也是文明的标志，本项目尽量要做到定型化、配套化、标准化，重点要解决的是：
    （1）依照模数尺寸的需求，配置配套化的厨卫设备、部品配件，保证部品和建筑，部品与管道之间联接配合。
　　（2）合理有序布置厨卫的各项设备和设施，冰箱要入厨，卫生间要适当分隔。大户型的住宅应独立分设厕所。
　　（3）厨卫均应配置性能良好的通风机构和风道。风道应满足不串气、不传声、畅通无阻的要求，尽量设计成直排风道。
　　（4）各户应集中管井，实现户外查表、抄表，隐蔽和暗藏水平管道，设立水平管道区；强调自家与支管线不进邻居家，尽量不穿和少穿楼；尽量配置后出水便器和半硬性铝塑复合管和配件等。
    （5）各种管线综合处理，一次敷就，防止和不允许以后安装破坏装修和设备。避免强调工种施工的特殊性。
　　（6）热水器的选用和安装，要求注意通风的处理和整体设计的配合。
　　（三）形式产品形式产品的附加值是现代住宅必须的硬件，如园林、绿化、交通、建筑外立面等，而这些必备的因素，又直接刺激消费者在购买之前的心理附加值及购买之后使用过程中的附加值的升值。
　　绿化、交通、智能化配套与景观环境
　　本小区绿化是以点、线、面组成的立体绿化空间。
　　1、绿化的特点是：三层立体绿化、三级小区绿化----小区立体绿化。
　　2、景观特点是：区外景----入口景----中心景----组团景----窗前景。
　　3、交通组织：是由“U"字形主干道，东西主干道及小区景观轴构成的小区交通的一级道路。
　　由通往各组团的架空层车库，以及消防、搬家、救护功能的交通网构成了小区的二级道路。
　　由联通各组团景观、休闲中心公园及主出入口等步行交通网构成了小区三级道路。
　　4、智能化配套系统：“假日住宅”的物业管理硬件上，要与一般住宅不同，要根据建造成本选择智能化管理系统。智能化配套包含有：
　　※ 小区外围红外线监控系统
　　※ 防盗报警系统
　　※ 防火报警系统
　　※ 出入口管理系统
　　※ 煤气泄漏报警系统
　　※ 通讯自动化系统
　　（四）延伸产品----产品品牌与形象 延伸产品包括售前服务及售后服务，以体现开发商的品牌及产品品牌。通过良好的服务，使消费者在体会到“物超所值”的基础上，更体会到“上帝”的滋味，把这种体会变成传播，使开发商及产品品牌通过本项目的开发、销售、物业管理过程中达到“知名度、美誉度、社会认知度”的提升，为今后再开发项目提供“无形资产”，再使无形资产转化成有形资产。
　　1、购买之前的产品附加值对消费心理的影响因素通过产品包装?围墙、售楼处、样板房、规划的小区未来前景展示等，都会提升消费者在购买前对产品附加值的认同感，起到刺激消费欲望，并产生购买行为的作用。
　　因此，好的产品一定要有好的包装，使消费者不仅体会到产品功能的实惠，更体会到产品附加值带来的心理满足感。
　　2、使用过程的产品附加值对消费心理的影响因素 使用过程是指消费者在购买了物业之后，入伙时或
入伙之后，业主真实看到的小区、自己入住的单位以及良好的售后服务（物业管理），给业主心理的附加值提升。
　　小区整体规划及建筑特色----本小区是以后现代主义设计手法结合欧陆设计风格，以典雅、明快的风格突出楼盘的个性，在XXX市形成巨大冲击力，给消费者心理满足感。
　　（五）房地产产品的整体概念结构图
　　房地产产品的整体概念结构图(见图2-2) 图2-2（略）
　　                                 第七节 户型的装修定位建议
　　基于本项目的“假日住宅”概念，“产品--需求” 关系的分析，在购买该产品的目标客户中有一定比例的客户需求带装修好的房子，免去距离较远、装修烦人的麻烦。另外，本项目的户型是以中等偏小户型80-150平方米为主力户型，根据购买者，除度假、休闲之外的居家者，如有现成的装修一步到位，而且价格略高一点，对购买心理的刺激还是较大。因此，本项目的中小型以带装销售为宜，大户型即以推荐套餐服务方式为主。
　　一、墙地面部分
　　客厅地面为玻化地砖，房间地面为复合地板，墙面、天花白灰打底乳胶漆。
　　二、门窗部分
　　入口为优质实心防盗门（小区可统一型号定做，连体别墅公寓除外），普通夹板室内门。塑钢凸窗配浅绿色玻璃。
　　三、厨卫部分
　　建议厨房、卫生间给排水接头一次到位。厨房内的墙面砖、地面砖、灶台、厨柜一步到位（厨柜可采用海尔整体厨房设备），卫生间要设座式马桶，洗手盆、淋浴设备三件套及排风扇，地面铺设防滑面砖，墙面贴墙面砖并吊顶。
　　                                   第八节 目标客户定位
　　定位原则：选准目标，稳准出击
　　定 位：都市新贵
　　一、产品——目标客户
　　造什么产品？
    卖给谁？
　　根据调查结果分析，从目前胶州市的人口结构、人均收入、房地产价格、消费力资源等因素来看，以本项目的规模及档次，如果全部定位于胶州市消化是比较困难的。
　　因此，我们把目标客户锁定在胶州市。其中胶州市约占60％份额，胶州市其他城镇占40％份额。
　　二、目标客户细分
　　1、个体与私企业老板（市内+周边城镇）该阶层基本都有住房，对生活质量要求比较高。且在长期的经营过程中对“功能价格比”有着较清楚的认识，文化方面都有一定修养，对“居住+度假+投资”概念的理解高于其它行业人士。
　　2、文、教、卫圈人士
　　该群族文化素质较高，追求自由浪漫的工作和生活方式，生活空间不一定追求太奢华，但要有品位，并注重生活质量。对居住环境有着较高的要求，该阶层收入虽并不太稳定，但决不是一般工薪层的收入水平。该群族是本项目期望的目标客户。
　　3、外企、合资企业高级职员
　　在青岛市虽然这一群族人数并不太多，但胶州市发达的工业重地及便利的外贸港口，对他们还是具有很大的诱惑力。
　　细分如下：
　　企业业主
　　高级职业经理人
　　高级技术人员
　　该群族是本项目主要目标客户。

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商业小区物业管理前期介入策划方案 结束。