物业管理操作实务题(六)

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第六节　市场经济下的物业管理 　　一、计划经济下我国物业管理的状况 　　解放以来，我国在很长一段时间里，是处于计划经济的模式下。由于过多强调了房地产的社会福利性而忽视了它的商品属性，因而绝大多数的住宅小区和房屋的管理体制是按照产权归属形成的格局，由国家（地方）、单位分别管理的，主要采取的是用行政手段完全统管起来。这种方法虽然在国民经济的发展和解决人民住房问题方面曾起到过积极的作用，但是这种体制实际上在某种程度上抑制了房地产业的生机和活力。从市场学的角度来考察，在当时，房地产业作为实行商品经济的产业实际上已不复存在。国家在住宅建设上，只有投入，没有产出，建得越多，维修补贴越多，包袱背得越重，所存的弊端日益显现出来。 　　（一）管理不到位的现象严重 　　由于现存的管理体制是行政管理体制，管理人员的工资、待遇是行政划拨，“大锅饭”思想严重地挫伤了管理人员的积极性，“干好干坏一个样”，管理不到位是普遍现象。有许多房屋特别是住宅小区，漏管、弃管的房屋很多：“一年新、二年旧、三年破”的现象十分严重。 　　（二）房屋的附属设施、公用配套设施无人管理，破损严重 　　在一些小区经常看到杂物乱摆乱放，垃圾乱堆乱倒，下水道堵塞，污水到处淌，设备残缺不全，到处乱搭乱建，影响了公众的正常生活秩序。住房管理成了群众投诉最多的问题之一。 　　（三）住宅小区的管理体制不顺，影响居住者的正常使用 　　在计划经济下，各主管部门对住宅小区的管理往往是各自为政，房地产管理、市政、园林、卫生、交通、治安、供水、供电等各行政主管部门，加上居委会、派出所都可以对小区管理发号施令，可遇到实际问题，却出现既管又不管，使很简单的问题长期得不到解决。例如，因刮大风把大树刮倒，砸塌了住房，是园林部门抢修房屋，还是房管部门抢修房屋？同一个小区内，也是按产权单位各自分头管理，“各扫门前雪”，使一个完整的小区七零八落. 　　（四）住房租赁管理办法不统一，政出多门 　　国家福利性的住房制度，导致房租价格非常便宜。文化大革命前，许多大城市房租每平方米月租为0.135元，每户按20平方米居住面积计算，月房租为2.70元；文化大革命期间，公房房租又有所下降，有的城市降到每平方米月租0.049元，平均每户月租1.00元左右.直到20世纪80年代末，房租才有所上调，成套房每平方米月租为0.25～0.35元，而工资却增加了8～10倍。一些福利条件好的企业，对职工的住房、水、电都给予照顾，每月仅象征性地收取5元钱。由于公房房租低廉，许多人纷纷抢要公房，甚至出现一家占有几套公房的现象，国有资产流失严重，往往出现以下几种情况：
　　1.卖私房，租公房
　　因为公房房租便宜，而私房虽然不需要交房租，但其维修费用甚至比公房房租花钱还多，卖私房、租公房两头得利。例如文化大革命期间，一套公房年房租为12元，每月1元；一套私房可以卖500元，该住户卖掉私房的款项存入银行，年利率为4％，每年得到利息20元，用利息抵交房租尚且有余。
　　2.出租私房，租公房
　　由于公房月租便宜，许多人利用出租私房承租公房，套取价格之差来获利。例如某人有一套私房30平方米，每平方米租金10元，月收入300元钱，而再租相同面积的公房，每平方米月租金0.25元，每月租金为7.50元，这样每月可净赚292.50元。
　　3.多占公房用来出租，国有资产流入私人口袋
由于公房房租便宜，有的人多占公房用来出租，不仅可以支付应交的房租，而且还有固定的一大笔收入。尤其是沿街的门面房，例如一户20平方米的门面房，它以月租1000元，每平方米50元出租，自己住的一套50平方米的公房，每平方米0.25元月租，共计12.50元，除用出租的租金来交自己的房租外，还赚取987.50元。
　　还由于住房使用权管理部门多，有的是地方房管部门直管，有的是企事业单位自己管，各单位福利条件不一样，收费标准也不一致，造成了“二房东”借租房进行违法活动，使国有资产大量流失。 　　（五）入不敷出，国家难以承受维修资金负担 　　我国采取低房租福利型公房政策，住宅投资损失很大，而国家又拿不出更多的资金投入，造成了房屋超期服役，影响住户安全。据统计，全国房产机构管理的直管房约有2亿多平方米，每年要从城市维修费中划出大量的资金进行补贴，1981年直管房维修补贴达33155万元，每平方米达1.50元。据核算，80年代末我国每平方米建筑面积住宅需要4.70元维修费，才能维持简单的生产。到90年代，随着物价指数的上涨，房租补贴还要多，国家住宅建设投资不仅不能回收，反而要投入巨额资金进行房屋维修补助，国家负担越背越重，难以承受。 　　（六）不利于企事业单位集中精力发展生产、提高效益 　　在计划经济模式下，各个单位都形成了一个小而全的小社会，领导既管生产，又管生活、福利（包括住房），精力分散，工作效益不高；或者领导只重视生产，而忽视住房建设与管理，造成了房屋管理的混乱，不仅影响了群众情绪，而且也影响了生产进展。
　　二、市场经济呼唤着物业管理 　　党的十一届三中全会以后，随着改革开放的深入发展，我国房地产业迅速发展。据联合国统计资料表明，我国改革开放的15年，无论是住房的建成量，还是人均居住面积的增长量，均位居世界前列。据有关部门1998年统计，建国以来新建住宅40.4亿平方米，占现有城镇住宅总量的2/3多。其中改革开放20年是前30年建造住宅量的6.6倍，使全国城镇居民人均居住面积由20年前的3.6平方米，提高到现在的9.3平方米。新建5万平方米的住宅小区5000多个，解决各类住房困难户近800多万。随着城市经济体制改革的深化，市场经济的建立和发展，以实现住房商品化、按照商品经济原则组织住宅的生产和流通为目标的住房制度改革的深入发展，房地产管理社会化问题，尤其是住宅小区的管理问题被提上了议事日程。为了适应社会主义市场经济，顺应房地产综合开发的发展，许多有识之士借鉴了国外先进住房管理经验，并从我国的实际出发，提出了“物业管理”的新方法。因此，物业管理是改革开放、市场经济、住房制度改革的产物，它的管理模式必须适应社会主义市场经济。其具体体现在以下几个方面： 　　（一）物业管理适应城镇住房制度改革 　　近些年来，城镇住房制度的改革，大量公有住房的出售带来了产权的多元化，这使过去以传统的开发商自管房和以福利形式为主的单位自管房等物业管理方式发生了根本的变化。例如过去一幢楼或一片小区都是一个单位的福利房，或归房管所管理，公共设施坏了自然是单位或房管部门派人来修。然而现在一幢住宅楼可能一部分作为商品房出售给个人，产权归个人；一部分商品房被单位购买作为福利房分给职工，产权归单位；一部分商品房用于拆迁安排，产权归房管部门。由于产权多元化给维修服务带来了困难。南京中央门附近一栋楼房，下水道堵塞，化粪池漫溢，作为单位分房的那部分职工自然找单位帮助修理，单位同意请人修理，但费用需楼内住户共同承担，其中属于该单位职工承担的那部分，单位代出，其余部分应由其他住户分担，而其他住户不愿意出，由于经费问题无法落实，此问题无法解决，住户怨声载道。如果住房制度改革仅仅停留在经济体制改革的实践中，而未能及时在管理体制上作相应的变革和完善，那么住房制度改革取得的成果就不能巩固，而且还将阻碍住房制度改革的深化。物业管理则适应了住房制度的改革，像上面的问题，如果是在物业管理公司管理范围内，它只须根据与业主签定的有关协议（契约），按照社会化、专业化、经营型管理形式就能解决。 　　（二）物业管理适应社会主义市场经济体制 　　市场经济最重要的功能之一是按照价值规律合理地分配有限资源，充分调动人的积极性，提高效益。物业管理作为一种社会化管理模式，就是为了适应社会化大生产，它与社会主义市场经济体制的不断深化和完善是一致的。它改变了过去的福利型房产管理制度，采取适应市场经济的企业管理，它通过提供普遍需要的社会化服务，并注意强调规模经济效益，不仅有利于提高房地产的管理水平，而且有利于企业从“企业办社会”的樊篱中解脱出来，使企业提高效益。只有摆脱现行的“小而全”模式，实现专业分工，建立专业公司，实行“单独核算、自主经营、自负盈亏、自我运转、自我发展”的运行模式，才能适应市场竞争，才能使物业管理踏上一个新的台阶。 　　（三）物业管理是根除“重建轻管”弊端的有力措施 　　在我国“重建轻管”的思想由来已久，有的地方已达根深蒂固的地步。由于“重建轻管”，许多房屋建设者只求自身经济利益，建房不为住房想，建房不为管房想。建造的房屋，有的偷工减料，有的粗制滥造，如果按照建设部颁布的新房接管验收标准进行验收，则很难找到一栋完全符合标准的。更为严重的是，有的隐患当时还查找不到，如地下管道未接通，甚至未铺设，这样的房屋交付使用后，住房者苦恼，房管者不仅维修经费难以承担，甚至找不到毛病所在。

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物业管理操作实务题(六) 结束。