物业管理操作实务题(六)

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　　由于“重建轻管”，许多房管者也因循守旧，缺乏研究和探索新的管理方法的积极性，致使新建小区仍然沿袭过去的按产权、按部门进行分散管理的方式，弊端很快暴露无遗。小区内产权单位之间、住户邻里之间，有的乱圈用地和乱搭建；有的自封阳台；有的占用走廊、过道，乱堆放杂物；有的只顾自家的装潢，而不考虑整个结构的安全，乱打乱拆。这不仅导致了原有建筑格局、景观和房屋的使用功能过早损坏，使社会财富遭到不应有的损失，而且还破坏了市容市貌的完美，造成邻里间矛盾纠纷。
　　如果采取物业管理之后，则上述现象可以得到有效的制约和规范。因为，物业管理是企业型经营管理，房屋在这种企业型经营管理下，也像其他商品生产一样，其价值在于使用。房屋必须经用户的检验，必须有一定的保修期。代表房屋业主和住户利益的物业管理部门，按照这一原则要求参加组织验收，不合格的要维修达标，并按政府政策规定，收取一定比例的养护费作为维修管理的启动基金，从而对房屋开发建设者“重建轻管”的思想行为产生制约和规范的作用。
　　同时，物业管理部门作为房屋业主和使用人的委托管理者，根据对经营的房屋保值、增值考虑以及维护业主和使用人权益，也必须制定相应的管理章程，并与使用者签约，从而可以规范住户的行为，防止房屋结构的损害，保证小区房屋整体功能和建筑格局的完好。 　　（四）良好的物业管理有利于树立开发商的良好形象 　　竞争机制是现代市场机制的基本要素之一。市场经济越发展，竞争越激烈，越能显现出企业的素质。通过竞争，生产要素得到合理流动，形成动态平衡，从而促使企业不断改进技术，加强管理，降低成本，提高产品质量、服务质量和经济效益。市场竞争，又使消费者的地位日益上升。谁赢得消费者，谁就赢得了市场，就能产生效益。要想赢得消费者的信赖，不是靠形式主义和应酬式的突击表现，而是用物业管理的内容、质量去赢得商业信誉，从而提高物业价值及开发商的信誉。当前许多房地产公司建造的商品房滞销。当房地产开发处在低谷时，优良的物业管理可使人们从心里建立起对企业的信任感，从而赢得更多的消费者。这类例子很多，如海南珠江实业股份有限公司，他们奉行“开发一块，美化一块，服务一块”的理念，积极为小区的住户进行优质服务，解决住户的各种困难，日复一日出色的物业管理工作使企业声誉得到保护，赢得了一期又一期购房新客户。又如目前高档别墅积压很多，无法销售出去，然而南京栖霞房地产开发公司开发的东方花园高档别墅一建好就全部售空，还有客户不时来要求购买。重要的原因之一是东方花园的物业管理使客户极为满意。
　　（五）有偿服务、多种经营的经营机制有利于经费的解决 　　我国经济还不发达，资金还不雄厚，国家要解决的问题十分繁多，划拨的经费远远不能满足住宅维修服务的需要。尤其过去执行的是住房福利型机制，国家、企业单位等投资兴建的住宅，都采用福利形式以租赁方式供给职工居住，只收取很低的房租，所以住宅投资亏损很大。我国房产机构管理的直管房有2亿多平方米，每年要从城市维修费中补贴大量资金用于维修。1981年，每平方米补贴1.50元，1990年左右，每平方米建筑面积住宅需要补贴3～5元维修费才能维持简单再生产。近几年来，随着物价指数的上涨，维修费还要上涨，而国家资金十分有限，难以承受。如今采取的物业管理方法是以经济手段为主，以法律和行政手段为辅。这种管理方法按市场经济规律办事，参照国际惯例运作，改变过去仅仅局限于房屋维修的行政管理，而实行包括市政、环卫、治安、供水、供电、房屋保险等方面的全方位综合管理；还根据用户需要，进行一些特殊服务，如帮助购买日用百货，家电维修，家庭装潢等。这些管理是有偿的，谁收益谁负担费用，通俗地讲即“住户出钱买方便，管理企业出力得报酬”。企业按“独立核算、自负盈亏、自我运转、自我发展”的管理体制建立和运作。这种采取多种经营、有偿服务的“物业管理”，既解决了资金不足，又方便了居民生活，一举两得。同时，通过物业管理方法的推行，还可以在群众中促进市场经济观念的形成，使群众认识福利制“无偿分配、无偿服务”形式的弊端，从而有利于人们思想观念的更新和解放。 　　（六）物业管理是为房地产开发提供服务、解除后顾之忧的系统工程 　　物业管理作为一种专业化的管理模式，对于住宅小区和一栋房产有多个业主的楼宇的管理，将彻底改变过去那种多头管理而又无人管理的局面，能够发挥系统性物业管理的综合效益。比如这些年来，国家为尽快地改善我国居民的住宅条件，建设了许多5万平方米以上的新住宅小区。然而若按照过去计划经济的模式与要求就会出现社会管理和服务跟不上，如报纸、信件收不到；交通不便出门难；医院、学校、菜场、商店等服务设施跟不上，住户意见大等。各级政府和职能部门虽为解决这些问题耗费了大量的人力、物力和财力，但仍不能从根本上解决问题。实行物业管理，这些问题便能得到解决，还可以根据住户的需要，进行特殊的服务，如日用百货供应，家电维修，送病人去医院等。所以物业管理作为一种适应中国房地产市场发育和完善的现代化的科学管理手段，是与房地产开发相适应并为房地产开发提供服务，解除后顾之忧的系统工程，是房地产市场走向成熟时专业分工的一种必然要求。 　　（七）物业管理能有效吸引外资，促进房地产市场发展 　　据香港报纸载文，香港人士对国内房地产发展状况考查后得出结论：国内房地产在香港仍颇受欢迎，然而它的进一步发展却受制于置业人士对国内楼宇管理状况缺乏信心。他们认为，国内物业管理仍停留在非常落后的状态，这是房地产市场进一步发展的最大障碍。置业者担心，他们购置的房产，可能会由于管理落后用不到几年就变成残旧物，甚至得不偿失，因此对继续到国内搞房地产投资有止步不前之势。而采用先进的、科学的楼宇管理方法，亦即十分受国外欢迎和信任的物业管理方法，不仅可消除外商上述担心和顾虑，还可以吸引外商到国内进行房地产投资，促进房地产市场健康地发展。 　　（八）物业管理在推进两个文明建设中显示出积极作用 　　住宅小区是城市文明的窗口，它反映了一个城市的经济、建设和管理水平，是城市整体素质的体现。良好的物业管理工作，不仅可以延长建筑物和公用设施的使用寿命，改变城市风貌，改善人们的工作和生活环境，还可以提高城市居民的精神文明素质和现代化城市意识.城市大环境质量的提高，首先应该从城市的基本单元——住宅小区或每栋楼房抓起。住宅小区搞不好，城市的脏、乱、差也就解决不好。住宅小区的管理是城市管理的重要内容，住宅小区是城市管理中的一个“点”，以点带面，把整个城市的管理工作带动起来，就能保持市容面貌的优美整洁，巩固城市建设成果。搞好住宅小区管理，也可以更好地发挥住宅的“享受”功能、“发展”功能和居住环境的“陶冶”功能。通过住宅小区内的优美环境，通过在区内建立文化、教育、体育、娱乐设施来满足居民的求知。这不仅对净化人们的心灵，提高民族素质，还对培养人们社会主义公共道德意识、健康高尚的思想情操和科学文明的生活方式都具有重要意义，对整个城市的精神文明建设起到积极的推动作用。 　　（九）物业管理可以提高城市服务功能，加快城市现代化建设 　　近几年来，我国城市化进程加快，1990年至1994年我国设立城市从457个增加到622个，建制镇从1.2万个增加到1.6万个，江苏省经济发展较快的苏、锡、常三市已无“县”建制，全改为市，根据规划到20xx年，江苏全省预计只剩10个县。根据有关机构预测，我国城市化已进入加速发展期，到200
0年，中国城市化水平将达到33％至35％，城市人口为4.5亿左右。到20xx年，我国城镇比重将由现在的26.3％上升到45%以上。设市超过1000个，建镇制将超过2万个。如果当年全国人口预计为14亿，按45％计算，则城镇人口为6.3亿，比现在净增2.5亿。
　　如果这些新增人员按人均8平方米的使用面积计算，共需要增加住房建筑面积41.6亿平方米，从20xx年到20xx年按13年计算，每年平均需要多建3.2亿平方米住宅，同时对现有的居民住房也需要改善。根据国家最低标准计算，由1998～20xx年平均每年2.6亿平方米，减为每年1亿平方米，年折旧维持1亿平方米不变，三项相加，20xx年至20xx年，每年需要住房建设量达到5.2亿平方米。
　　所以城市现代化促使房地产业正逐步成为国民经济的重要支柱产业之一，随着城市经济改革的深化，以实现住房商品化、按照商品经济原则组织住宅生产及流通为目标的住房制度改革的深入推进，现代化城市房产管理社会化问题，尤其是住宅小区的管理被提到议事日程上来。物业管理可以延长城市里的房屋和公用设施的使用寿命，改变城市风貌，改善人们的工作和生活环境。
　　从总体上看，我国城市的服务功能还不完善，城市服务的社会化程度也比较低，因此，加快物业管理发展，将有利于扩大城市服务范围，完善城市服务功能，提高城市现代化水平。物业管理可以拓宽城市服务领域，增加服务内容，使城市总体服务功能得以提高。
　　物业管理属于第三产业，为城市居民提供全方位服务是物业管理的出发点和归宿。由于物业管理涉及房地产、市政、园林绿化、公安、工商管理、商业、邮电通讯、水、电、煤气等专业部门，如果由业主（使用人）去同这些部门打交道，处理各类事情将是一件十分繁琐而费心、费力的事情。如果物业管理企业以自己多方位的服务把业主（使用人）连接起来，协调业主（使用人）与各有关部门之间的管理、服务关系，那么物业管理的范围越大，对业主（使用人）越方便，城市服务的社会化水平就越高，服务功能越完善。
　　综上可见，在社会主义市场经济条件下，在住房制度的改革中，实施物业管理制度，对促进房地产管理的社会化、科学化，促进城市建设化和房地产市场发展，促进社会安定团结，必将产生深远的作用与影响。

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