广州五星级酒店物业管理方案

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——庞大的、稳定的客户群
——新的商机
——拿到了进入庞大的、今后有几万人居住的社区的通行证
——享有发展商提供的免费宣传及推广
——提知名度，品牌形象的商业契机

（六）建立客（住）户服务系统的价值和意义

建立客（住）户服务系统建立的作用及核心价值在于能够调处同构性竞争，在不需要投入或少投入情况下，达到“硬销售”所不能的销售效果，赋予物业高附加值，使项目的形象先行，以创新、人性化、个性化的服务紧紧抓住客户的心理需求，使项目：“以人为本”“以家为本”的理念深入客户心中，提升物业的品派形象。
 
其意义在于：

——服务系统最大的特点是基本不需要投入，不会增加项目的成本，只是充分利用现有的内部资源，整合社会化资源群，竭诚互惠互利同盟，避免了与同类物业在硬件投入上的竞争，增加在价格上的优势，减低项目的风险。
   ——“以人为本”形象先行，培养品牌形象
   ——抛离竞争对手，使竞争对手无法“克隆“
   ——直接促进销售
   ——提升物业形象
   ——赋予物业附加值，达到增值
   ——有利于发展商的品牌延续（后继发展项目上）
对于xxxx项目，其意义还在于：
——快速建立品牌。由于宏富尚不具备大的知名度，威力使购房客户对今后入住的生活便利有信心，只有借助别人的品牌来协助宣传。通过服务系统中的许多品牌，通过他们的服务，使项目在购房客户中快速树立。
——服务系统的建立，众多知名商家的加盟，使购房者大小了新盘入住时生活不方便，购房者信心不足的问题。
——通过服务联盟在销售中和以后过程的全面、周到的服务，势力发展商说到的形象。
六、日常的管理与服务

 （一）日常的管理
1、 楼宇的管理
（1） 管理员上班前巡查一遍所分管之楼宇，发现问题及时处理并记录于工作日记（房屋管理台帐）；下班再巡查一遍，做好记录交接班人员；
（2） 设立《房屋维修卡》，对房屋的公共部分和用户室内的维修做有全面记录，并定时回访；
（3） 对装修的住（用）户要随时查看是否按装修规定进行装修，发现乱搭乱改等行为，即时处理、纠正，并耐心做好思想工作，直到恢复原状为止。
（4） 对楼宇天面防水层、水池、公共通道、地下室、基础、梁板、外墙、空间、地面进行管理与维护，使房屋完好率达98%以上，维修合格率达100%；
以上由管理组负责，按人均管理户数和栋数包干，量化考核。

2、 设施、设备的管理
（1） 将公共设施如公厕、配电房、泵房、通讯、路灯、排水排污管道、沙井、化粪池、马路、公共活动场所等管理好，不得改变其使用功能。
（2） 对水泵、发电机、配电柜做好运行及维修保养记录台帐，定期检
 查等，及早堵漏洞；管道和有电的设备均有明显的提示标志（如小心触电等提示）；
（3） 在设备、设施的现场设置“管理制度”、“维修保养规定”、“操作规范”，挂在明显的位置，操作人员必须熟悉牢记后，按要求上岗操作，每季度组织学习，考试合格后才可继续上岗。

3、 水电管理
（1） 水电工24小时值班，保障用户的水电供应，不得出现因管理不善而停电停水；出现故障，水电工必须20分钟到达现场，及时维修恢复正常，；因公用线路停水、停电，必须由管理处预先通知用户，让用户做好蓄水、停电的准备；
（2） 按期清洗水池、定期出示水质化验单，保障生活用水的清净符合标准。
（3） 每月准确无误地给用户抄水、电表，做好计算、摊分及收缴水电费通知单等工作，让用户有足够的时间备足水电费用，按时交纳；
（4）  将住（用）户入住前的水电表度数抄好、登记好存档；
（5） 协助办理住用户用电增容。

4、 卫生管理
（1） 垃圾天天清运、上门收住户的袋装垃圾；公共地方、中心花园的垃圾桶内的垃圾不得超过三分之二，垃圾桶每天清洗一次；
（2） 小区内马路、走道、公共场地每天清扫、保洁两次，确保路面无杂物、集水现象；
（3） 所有楼梯每周清洗一次；电表箱、电梯轿厢、楼梯扶手、消防箱、信箱、楼宇防盗门、通风窗玻璃等设备，每天抹一次，确保无卫生死角，达到广州市物业管理示范小区的标准。

5、 电梯管理
（1） 操作人员必须持证上岗，经严格考核后才能上岗。
（2） 操作人员必须按电梯运行管理规定、电梯安全操作管理规定，每天巡查并做好电梯运行记录以备检查。
（3） 操作人员必须在上班前、下班后做好轿厢、机房清洁，每天用不锈钢水清洁一次电梯。
（4） 定期进行电梯检修、维护工作并做好记录。

6、 交通与车辆管理
（1） 管理好报经公安交通部门批准的停车场地。
（2） 买进并竖起各种交通警示牌（如限速5公里牌、禁鸣喇叭、单双行线牌等）
（3）  在小区出口处设置减速杠，以保障老人小孩出行安全；
（4） 临时停车有“临时停车证”，并设有示意牌。车辆进出方便，管理有序有礼。
（5）  汽车、摩托车进出做好车牌登记，进出时间登记，并严格按制度做好交接班记录，以防车辆被盗及事故发生后责任的划分；
（6） 汽车、摩托车车主同管理处签订一份有关车辆事故（如被盗、刮花）赔偿合同书，此合同书在统一的车辆停放费条件下，设最低赔偿金额，车主如需提高赔偿金，则必须增加停车费，以便增加车管员对其特别对待，提供优质、高档服务。

7、 绿化管理
（1） 定期对绿地、树木进行淋水、修剪造型、施肥、杀虫养护；
（2） 做到黄土不见天，一年四季繁花似锦，保障规定的绿化率；
（3） 竖起各种保护绿地、树木的警示牌。

8、 环保的管理
与有关部门联系，管好噪声、废气、防疫、防鼠、蚊、害虫等事项，定期喷射杀虫水，投放老鼠药；对打麻将、卡拉OK造成的噪声者进行合法的管理，为住用户创造一个安宁、融洽、文明的邻环境。

（二）日常的服务
在“业主至上，服务第一”的宗旨下，确保在接手该物业管理的二年内取得“全国城市物业管理示范小区”的称号，树立小区的名牌，起到保值、增值的经济效益。
1、 办理业主入住手续
（1） 业主入住前，对整个小区进行全面的“物业开荒”做到窗明几净；
（2） 各种类型的表格齐备，场地干净，停车有序，钥匙摆放整齐，在隆重似节日、五彩缤纷、鲜花盛大气氛下，迎接业主的到来；
（3） 凭业主购房发票、购房合同（复印件）、身份证等，填写好《入住登记表》和《装修登记表》，然后由管理员陪同业主开门对房屋进行验收并留下要求意见；
（4） 验收手续完成后，缴有关各项管理服务费用；
（5） 业主与物业管理公司签订《物业管理服务公约》，明确双方责、权、利，以便今后物业公司与业主相互督促；签订公约后业主领取房屋钥匙。
（6） 管理员向业主讲解日后物业管理的应知应会的注意事项。

2、 保安与消防服务
（1） 本小区实行半封闭管理，保安24小时值班、巡逻，住（用）户凭出入证进出，装修施工人员凭施工人员出入卡出入，严格做好外访人员登记；
（2） 设立监控中心，处理突发事故，确保小区安全、宁静。
（3） 配合派出所做好出租屋、暂住人口登记管理工作；
（4） 小区内杜绝吸毒、赌博、黄色等违法乱纪现象，一经发现，配合派出所严惩；
（5） 保安员每隔四小时巡逻一遍楼宇（从一楼到天台），为确保保安员夜晚不偷懒，签到薄挂在每幢楼宇的天面，这样保安只有上到天面才能签到，把整幢楼宇所发生的问题一一记录下来；
（6） 每季度或半年检查火隐、消防设备、防盗设施、防事故标志等，发现有过期、损坏的设备、设施应即时更换；
（7） 门岗设雨伞送老弱病者到楼，设“雨天小心路滑”等提示标志。
（8） 保安员以礼待人，给进出大门的司机敬礼，见到客人上、下车主动上前开门迎送。
（9） 向住（用）户分派报纸、电信等，接待来访者并指点引路；
（10） 火灾、刑事和交通事故发生率不得超过1%。

3、 管理处负责协助住用户办理如安装电话、有线电视、产权证、报户口、暂住证等手续。

4、 物业公司在“一业为主，多种经营”宗旨下，接受住用户的委托，搞好家政服务，代搞家庭卫生、代暂管小孩、代接送小孩上学、代办保险、代洗衣服（或开自助洗衣中心），设置家庭星期肉菜供应，代买代送，做到收费合理，价格公平、公开。

七、社区文化的计划

1． 计划在小区内成立一支由管理员、住户自愿成立的乐队，住户生日、婚礼，可以请小区乐队助兴，乐队费用由管理处支付。
2． 每逢春节、中秋节、元旦、开展游园猜迷、音乐联欢会，做到年年有新意，让老人重温儿孙满堂、几代同乐、恍如旧时富贵人家的荣华；让青年人感到舒适、紧迫的现代化文明气息；让小孩生活在天真灿烂的天堂里；
3． 国庆节开展升旗仪式，让住（用）户感到作为一个中国人的自豪；清明节组织老人拜山、祭祖；重阳节组织老人登高等民俗活动；
4． 管理处配合发展商，为住用户建立健康档案。设急救室，请医生、专家、名医定期体检，设健康咨询室、健身室等娱乐设施。
5． 定期开展各种棋类（象棋、围棋）、球类（网球、乒乓球、羽毛球）、 书 法、绘画等比赛活动，设冠亚军，为获奖者戴花、颁奖；
6． 在小区明显地方设宣传栏，即时介绍国际、国内新闻、生活、健康方面的知识及当天的天气预报等内容。

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广州五星级酒店物业管理方案 结束。