政府能接管商住小区吗

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近日，宝安西乡某花园业委会因物业管理纠纷，将小区开发商和当地政府告上法庭。在法官的调解下，纠纷有望得到圆满解决。

近日，宝安西乡双龙花园业主委员会将小区开发商和西乡镇政府告上法庭，因为开发商和镇政府几年前签订协议书，将小区的物业管理自2000年1月1日起全部移交给镇政府，没有征得广大业主的事前同意与事后追认。业主委员会请求判令协议书无效，并移交归还相应的业主共有财产。法官提出调解方案，由业主委员会按照物业管理条例，选聘新的物业管理公司，再由法院要求物业管理权移交。

开庭：业主告开发商和当地政府

14日上午9时半，一宗物业管理纠纷案在宝安区人民法院开庭审理，原告是宝安区西乡双龙花园业主委员会，被告则是深圳市深信西部房地产有限公司（以下简称西部公司）、西乡镇人民政府。

首先要说明的是，宝安55区包括华龙花园、龙腾花园、双龙花园、新安市场等共36栋商住楼，现有住户1950多户，西部公司为开发商。2002年11月5日，55区住户统一成立了双龙花园业主委员会。

55区自1993年起陆续入伙，一直由开发商提供前期物业管理服务。1999年12月10日，西部公司与西乡镇政府签订《55区物业移交管理有关事宜的协议书》，从2000年1月1日起，将物业管理移交给西乡镇政府。在此前后，未征求过55区业主的同意，而多数业主希望能够自行选择物业管理公司。现在，业主依据去年9月1日国务院颁布的《物业管理条例》走上了法律诉讼的道路。

原告的诉讼请求是：依法判令西部公司与西乡镇政府当年签订的协议书无效，并且移交归还相应的业主共有财产产权和管理权。

焦点一：业主委员会的合法性

原告方没有聘请律师，由3名头发花白的业主委员会成员作代表。

本案的一个焦点是：业主委员会作为原告是否合适？业主委员会对小区的公共设施等，是否享有产权和管理权？

对此，原被告双方观点针锋相对。被告质疑双龙花园业主委员会的合法性。原告认为，双龙花园业主委员会的成立经过宝安区住宅局的批准，系依法成立。

至于业主委员会对小区内公共设施部分是否拥有产权和管理权，原告方在表述上不够清晰。对此，法官当庭明确指出：“根据《物业管理条例》，小区的共有财产，是属于全体业主的，只有具备相应的物业管理企业资质的物业管理公司才能进行管理。”

焦点二：移交协议书是否有效

移交协议书是否有效？对此，被告西乡镇政府的代理律师认为，协议书有效，因为双方都是有行为能力的机构。

而原告方则认为，开发商作为没有处分权的人，处分了他人的财产，事先没有征求全体业主的同意，事后也没得到全体业主的追认，违反了《合同法》第51条，所以这是一份无效合同。

调解：为了彻底解决问题

辩论结束后，法官首先提出一个调解方案：给原告两个月的时间，在社会上公开招投标，选聘新的物业管理公司，然后法院要求物业管理权移交，由现在的物业管理公司移交给业主委员会公开选聘的物业管理公司。

但是，原告却称：“我们没有产权，没办法招聘物业公司。”

法官立刻指出：“你们有一个认识误区，小区内共有财产部分的产权与管理权，业主委员会肯定是没有的，业主 
委员会仅有监督权与选择权。并且业主委员会选择的物业公司，还必须经过1／2业主的同意，才能转移物业管理。”

原告连接追问：“那么共有部分的产权到底属于谁？产权界定不清晰，没有人敢来投标。我们找过住宅局，也找过物业管理公司，一听是这种情况，都说不行。”

法官耐心地解释：“这是一个调解方案。提出调解，就是为了能彻底解决问题。因为你们上访奔波了几年，法院也有责任从1950多户业主的利益出发，将这个问题彻底解决。”

法官说：“现在，有两名人大代表当陪审员。我们还要对共有财产部分进行调查，如果有房产证的，产权归房产证的所有者。如果被告拿不出房产证，产权就归全体业主。”

法官这番话给了业主们一颗定心丸。被告方律师也同意此种调解方案。

至此，已是中午12时半，这次开庭持续了3个小时。宝安55区的业主们高兴地离开了，3名业主代表也很满意。

专家剖析：这是一个典型案例

作为物业管理行业资深专家，李钊教授参与了国家《物业管理条例》的起草、论证工作。他称，这不仅是深圳、也是国内很典型的一个案例，意味深远：

一、法官处理得当

法官没有进入审判程序，而是很快进入调解阶段，快刀斩乱麻，“这样做，首先避开了业主委员会的诉讼权，而如果涉及到诉讼权，业主委员会肯定要败诉。”

如果以业主委员会名义起诉，这属于全体业主的重大事项，按照《物业管理条例》第十二条的原则，应该要经过全体业主2／3投票权通过形成业主大会的决议。而业主大会决议是应该按照法定的程序形成，仅仅获得业主的签名还不行，因为签名只相当于民意调查或民意测验，并不等于决议，法官的得当之处就在此，没有纠缠诉讼资格。

法官的调解方案解决了此前的纠纷，也使小区的物业管理服务得到正常延续。

二、移交协议侵犯了全体业主的利益

李钊说，作为原本管理不善的小区，西乡镇政府从百姓利益角度考虑接管，这样做本身没有什么问题。现在的问题是这个移交协议侵犯了全体业主的共同利益，《物业管理条例》第二十七条明确规定：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”至少在程序上不合法，它没有征求业主的意见。《物业管理条例》的最大特点就是指出“物业管理权利与业主的财产权利一一对应”，也就是说，物业管理的权利取决于业主财产权利，所以，在这个问题上，物业管理的权利本身就是业主的。

李钊认为，本案的物业移交协议书，违反《中华人民共和国合同法》，违反《物业管理条例》，侵犯了第三人———全体业主的共同利益。

三、政府能否接管商住小区

有人认为政府接管商住小区，是“与民争利”。李钊介绍说，由政府直接聘请物业管理公司，在国外有过先例。比如小区的治安特别乱、卫生方面脏乱差，一般物业管理公司不愿对这样的亏本小区提供服务。这时，政府从社会公共利益角度出发，在征得业主同意后，政府出钱直接聘请物业管理公司，提供一些最基本的物业管理服务。但这个前提是要征得老百姓的同意，并且不能强迫老百姓出钱。

四、典型案件折射社会进步

李钊分析，此案得以在一个很好的方案下调解，在国内都较少见，从被告、原告、裁判官这三个 
 
方面，我们都可以看出社会进步的象征。

首先，是政府认识到自己的角色。从今年7月1日起，《中华人民共和国行政许可法》实施。在此案中，当地政府的行为已经违法，构成了对55区全体业主的侵权。虽然本案中，业主没有用行政诉讼来追究政府的责任，而是作为民事诉讼提起，但是政府已经意识到自己行为的过错，主动进行调解处理，是此案能顺利解决的关键。

其次，百姓维权意识的提高。在此案中，业主们不是盲目维权，而是依靠法律，尽管在某些条文上认识不够明晰，但是，不是去选择聚众闹事，而是该起诉就起诉，通过法律解决纠纷，这是公民行为的一大进步。

第三，法官对法律了解很深，把握得也很好，不仅捍卫了司法公正，而且考虑了现实社会中的民生疾苦，提高了司法的效率。

李钊最后提醒说，在移交物业管理时，业主们仍要特别注意，在现实中，开发商或其他人有可能将业主公有的共用部分（含共用部位、共用设施、共用设备、物业管理用房）办理了产权。即便这些共用部分另有产权，也侵犯了业主的共同利益，业主对此可以通过法律途径解决。

政府能接管商住小区吗 结束。