物业管理培训案例(6)

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      31、前期物业管理期间物业使用人应遵守何种行为规范？
      【专案简介】
      在前期物业管理阶段，一商品房小区开发商将未出售的房子租给了一批外来人员使用。虽然该群外来人员已获公安部门发给的治安管理许可证，但还是给该小区居民的正常生活带来不少麻烦。如在小区内乱设摊卖蔬菜，弄的小区垃圾满地。为此，小区的业主与开发商交涉。开发商则声称自己有住房处分权，自己的行为并无不妥。
      【分析解答】
      根据《上海市居住物业管理条例》四十二条的规定，新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制订住宅使用公约，作为与住宅买受人签订住宅转让合同的附件。故住宅使用公约随着住宅转让合同的生效而生效。住宅使用公约在前期物业管理阶段对全体业主、使用人都具有约束力。《条例》第五十四条规定，业主、使用人违反业主公约、住宅使用公约的，应当承担相应的民事责任；违反住宅使用公约的，相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。
      开发商或是小业主将其所有住宅出租时，应告知并要求使用人遵守住宅使用公约和物业管理有关规定。按《条例》第二十八条的规定，物业使用中禁止乱设摊、乱倒垃圾、杂物等，故在住宅使用公约中，理应明确规定“随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物以及乱设摊等”属物业使用中的禁止行为。
      对本案的小区问题的处理，物业公司应先与开发商联系，要求开发商必须将《条例》中禁止的物业使用行为及住宅使用公约告知其出租房屋的外来人口，并督促其遵守《条例》的规定及住宅使用公约。
      如果该批外来人口在上述情况下，依然不听劝阻，则物业公司、相关业主或使用人可以以其违反住宅使用公约向法院提请诉讼，要求排除妨碍，要求使用人承担民事责任。也可向有关行政管理部门反映，由相关行政管理部门依照法律、法规的规定处罚。
      
      32、某旧里楼上楼下的两户居民素有积怨。楼上居民爱养花，把几个花盆放在平台（即楼下居民的屋顶）上。楼下居民以该花盆影响其屋顶正常排水，造成屋顶长期积水，并渗水到其墙面为由，坚决要求楼上把花盆移走。楼上居民不肯，两家遂争执到物业公司寻求解决。
      【分析解答】
      如果在平台或屋顶搭建建筑物、构筑物，则属《上海市居住物业管理条例》规定的物业使用中的禁止行为。在平台放置花盆不属于物业使用中应禁止的行为，但在平台上放置花盆应以不影响相邻业主（使用人）对物业的正常使用为原则。
      在处理上述案例时，物业公司应把握花盆的放置是否妨碍相邻方对物业的正常使用。在现场勘查后，如确实发现花盆的放置影响平台的正常排水，或者花盆底部渗水至楼下业主（使用人）墙面时，物业公司应劝阻楼上居民将花盆移走。
      平台属于共用部位。《上海市居住物业管理条例》规定“住宅的共用部位、共用设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合，因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。”所以，根据《上海市居住物业管理条例》的规定，一旦平台发生任何修理，楼上居民应主动将花盆移去以保证维修工作的正常开展。
      
      33、某公司租用了一套位于商业街上的旧公房用作街面店铺，因其左右店铺都把招牌或广告刷在二楼居民阳台的外墙上，该公司欲如法效仿。但二楼业主不同意，于是公司就与该业主协商，提出为其免费安装一部空调机作为补偿，而该业主坚持公司每月向其支付500元作为租赁外墙的条件，否则将以排除妨碍为理由诉至法院。
      【分析解答】
      外墙属共用部位，不是二楼该业主的自用部位，该业主无权将其出租。根据《上海市居住物业管理条例》的规定，利用物业设置广告等经营性设施的，应当征得相关业主、使用人和业主委员会的同意，收取的费用应纳入物业管理维修基金。若该公司需利用物业设置广告等经营性设施，且须支付相关费用的，则收取的费用也不应归其个人所有，而是应当纳入维修基金。若该公司在阳台外墙上设置广告等经营性设施影响了二楼居民的正常生活，可通过协商或诉讼来解决。
      
      34、一小区业主和业委会在如何选聘了物业公司负责管理时产生了分歧，一种意见认为，应召开业主代表大会讨论决定，另一种意见认为，无需开大会决定，业委会有权决定选聘物业公司的事宜。
      【分析解答】
      根据《上海市居住物业管理条例》第十二条的规定，选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同，是业委会的职责之一。但是，业主委员会在选聘物业公司时，应广泛听取小区的意见，至于是否需要召开业主大会或业主代表大会讨论由业主委员会决定。
      另外，根据沪高法民一[20xx]6号文件中的相关规定，占小区半数以上业主或业主代表否决业主委员会的决定的，该业主委员会的决定不发生效力。
      
      35、某小区业主委员会在与物业公司签订了物业管理服务合同的三个月后，感到物业公司未按合同约定提供物业管理服务，且小区业主对此反映强烈。一天，业主委员会在小区张贴告示，要求业主和使用人拒付物业管理费。
      【分析解答】
      物业管理服务是一种基于合同而产生的行为，物业管理服务合同中明确了物业公司和业主委员会双方的权利与义务。在实际操作中，物业公司和业主委员会可依据沪房地物（1997）986号文《关于印发物业管理服务合同、前期物业管理服务合同示范文本的通知》的有关规定，参照订立《物业管理服务合同》，对双方需履行的义务作出明确约定。物业管理服务合同的主要内容就是一方提供物业管理服务，一方支付物业管理服务费。
      本案中，依据《民法通则》的规定，物业公司若未按合同约定提供物业管理服务的，即为未完全履行合同，应承担相应的违约责任；而业主委员会若在没有确切的事实依据的情况下，主张业主和使用人拒付物业管理费，也是不履行合同规定的义务的行为，也应承担违约责任。对此类问题，沪高法民一[20xx]6号文件作出了进一步的明确：物业管理企业未履行服务、管理职能或履行服务、管理职能不符合约定的，业主可行使抗辩权。如果物业管理费用是分不同项目收取的，则业主仅能就物业管理企业未尽职责部分的费用行使抗辩权。但物业管理企业拒收部分物业管理费的除外。
      36、季来临，P小区的物业公司按规定打算清洗屋顶水箱，并向小区的业主委员会提出依据物价局的规定标准向业主收取有关费用开支。但业主委员会主任还是感到物业公司的收费太高，为节省开支，他决定自行在外找几名无任何健康证明的民工来清洗水箱。物业公司得知后表示反对。双方各持己见，相持不下。
      【分析解答】
      清洗水箱是物业管理中共用设备管理服务的一项具体作业行为，是基于《上海市居住物业管理条例》第十九条中“物业管理服务合同中当事人应当约定下列服务事项：（一）住宅公共部位、公用设备的使用管理、维修和更新；”的规定及双方合同约定而产生的。
      本案中业主委员会已将其物业的专业管理委托给物业公司，按规定不能违约另请民工来清洗水箱；再者，根据《上海市生活饮用水二次供水卫生管理办法》的规定，水箱的清洗消毒人员应取得卫生行政部门核发的健康合格证，没有健康合格证的，不能清洗水箱。
物业管理培训案例(6) 结束。