物业管理公司对物业开发全过程的参与

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        　　物业管理企业参与工程施工质量监理的要点包括：
        　　1.指导施工单位把好质量关
        　　物业管理公司不仅接管新建楼宇，还要管理使用年限较长的物业。因此，他们对楼宇使用中常出现的各种工程质量问题有较多了解，如卫生间、厨房间的漏水问题及其成因：水电管线如何走向才有利于安全和便于管理；什么样的墙体会渗水等等。这些影响使用功能的问题早协调、早解决，要比施工完了再改容易得多，而且可减少许多浪费，不致于遗留下来，成为日后使用和管理中难以克服的障碍。
        　　2.掌握新物业的全部情况
        　　施工单位完成施工任务，建好住宅小区，办完移交手续后，他们不再有责任承担该建筑的使用问题(当然不包括一年使用期)。在以后使用过程中，只有业主和物业管理公司来应付各种可能出现的问题。因此物业管理只有参与工程的建设，才可能对每一幢物业的内部结构、管线布置、房间大小，甚至采用的建筑材料的性能做到了如指掌。这可对物业管理工作的开展奠定良好的基础，否则就很难管理好物业，甚至无法管理。
        　　3.物业管理公司参与施工监理有利于物业良性开发
        　　对于施工单位来讲，物业管理公司参与施工监理，加强了监理力量，某些影响使用功能的问题能及早发现、及早解决，使工程质量又多了一份保证；而对物业管理公司来讲，由于从规划设计到施工监理的全过程参与，能较全面地了解物业的整体情况，这样可保证房屋比较顺利的移交，为开发商节约了时间，也为售后服务奠定了基础。
        　　4.按国家规定的技术标准，对工程设计与设计单位、施工单位、开发商一起认真进行技术交底和图纸会审；
        　　5.工程施工中国家现行有关法律规定、技术标准及合同不断进行检查，如：是否严格按设计要求施工，隐蔽工程的施工质量，使用的各种材料、备件是否符合质量要求等等。


        六、物业管理公司对施工的监理
        　　(一)何为监理
        　　监理，从字面上可以简单地理解为监督和管理。工程建设监理即对工程建设中的技术经济活动进行监督和管理，使这些活动符合有关的法规、政策、技术标准、规范及合同的规定，促使工程进度、质量、造价按计划实现。国家建设部已明文规定，中国的施工建设要向建设监理制过渡，向国际惯例*拢，一批工程监理公司亦已应运而生。即使是聘请了监理公司来对工程建设进行监理，但物业管理公司对工程监理的介入同样有重要意义。
        　　(二)物业管理公司参与工程监理的内容
        　　物业管理公司参与工程建设监理的主要内容是：
        　　1.协助建设单位与承建单位编写开工报告。
        　　2.审查承建单位提出的施工组织设计、施工技术方案和施工进度计划，提出修改意见。
        　　3.审查承建单位提出的材料和设备清单及其所列的规格与质量。
        　　4.督促、检查承建单位严格执行工程承包合同和工程技术标准。
        　　5.检查工程使用的材料、构件和设备的质量。
        　　6.检测工程质量，验收分部分项工程，处理质量事故。
        　　7.控制工程进度，认定工程数量。
        　　8.检查安全防范措施。
        　　9.整理合同文件和技术档案资料。
        　　10.提出竣工验收报告。
        　　11.在物业投入使用后的保修阶段，负责检查工程状况，鉴定质量问题责任，督促保修。
        　　(三)物业管理公司参与工程监理的要点
        　　在实际工作中，物业管理公司要参与对工程的工期目标、质量目标和费用目标进行控制。
        　　1.工程进度监理
        　　工程项目进度监理的目的在于采取管理措施，纠正施工进程的偏差，保证预定工期目标的实现。监理的基本方法是定期取得工程的实际进展情况，与计划作出比较，从中发现问题，采取措施，防止进度拖延。
        　　(1)实行工程进度监理首先要进行施工组织设计，即对整个工程项目通盘规划，制定出经济合理的规划方案，对项目在人力物力、时间和空间、技术和组织上做出全面而合理的安排，以控制项目总投资、总工期、工程质量、主要材料和设备的供应。
        　　施工组织总设计包括：施工的具体项目及其工作量、施工进度总计划、开发建设工程布置和总平面布置图(分区的市场管线施工示意图、公用工程示意图、各类房屋开工竣工示意图、环卫绿化示意图、施工场地及大型临时设施总平面布置图及根据上述内容综合绘制的开发建设区的总平面布置图。)
        　　物业管理公司根据施工组织设计，要求参加项目施工的各单位做出具体的分部分项工程组织设计和单幢工程施工组织设计。
        　　(2)控制施工进度计划，实现进度控制须有一个科学、合理的工程项目进度计划。在物业开发项目中，一般要编制项目总进度计划、施工总进度计划和作业进度计划等等。
        　　(3)实施对工程项目进度的控制，物业管理公司要对现场情况进行调查分析，协助解决工程项目建设中的问题，明确解决问题的措施、期限和承担者，并督促其实现。
        　　2.工程质量监理
        　　(1)工程质量监理的任务
        　　①督促承建单位建立工程项目质量保证体系。承建单位是工程的具体实施者，他们的工作直接影响工程质量，物业管理公司要协助监理单位须在项目开工前督促承建单位设置质量保证体系，包括设置质量管理目标、程序和办法，设立质量检查负责人，建立TQＣ小组等。
        　　②设计过程的质量监控。设计过程是工程项目质量监控的起点。物业管理公司对方案和图纸要进行认真的审核，对其中的质量问题提出质疑，并要求有关单位及时修改。
        　　③材料、设备的质量监控。物业管理公司要协助监理单位严格督促有关方面按合同规定的质量要求组织订货、采购、包装及运输，以及按标准进行检查和验收，并按要求组织堆放、储存、保管和加工。
        　　④施工过程的质量监控。物业管理公司要督促发展商选择优秀的、有信誉的施工单位，认真审查施工单位的技术水平、设备水平和管理水平等。在合同中明确对质量的规定及责任；督促承建单位认真执行工艺标准和操作规程，提高项目质量的稳定性；监理人员要对每个阶侧面、每个分部分项工程、甚至每道工序进行检测与验收；监理人员要做好质量记录，并进行统计数字的分析处理，对不符合质量标准的活动加以处理。
        　　(2)工程质量监理的实施
        　　首先，物业管理公司要明确合同要求，对在建项目进行全面细致的调查研究，组织好质量控制体系，配备能够胜任工作的监理人员，明确其质量控制责任。
        　　其次，要建立对日常各项工作的监督和记录制度，通常可通过建立一套报表体系来实施，报表包括的主要内容是：要开始的工作；工作检查情况及对工作的要求；施工中的检验或现场试验情况以及其他工作情况。
        　　最后，对通过检查、试验、测量等手段发现的各种问题，要提出解决问题的办法，并及时向发展商通报情况。
        　　3.工程造价监理
        　　工程造价监理是在不影响工程进度、质量和安全施工的条件下，确保工程费用不超过合同规定标准所采取的控制活动。这种控制可以从工程项目的全过程和工程造价构成二方面来进行。
        　　(1)对工程项目的全过程进行造价控制
        　　①设计阶段的造价控制
        　　对工程项目的造价控制始于设计阶段。监理人员在这个阶段要注意对设计方案进行审核，如发现设计方案的费用估算超出控制投资额的范围，应及时对设计方案提出修改意见；监理人员还可以通过现场踏勘，发现设计方案在哪些方面可以进行优化，向设计单位提出更改意见。

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