物业管理操作实务题(三)

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　　这是典型的，也是基本的管理方式。开发商、业主采用招投标或协议的方式，通过“物业管理服务合同”委托专业化的物业管理企业，按照“统一管理，综合服务”的原则，提供劳务商品的管理行为。
　　如果物业的产权属于两个或两个以上的业主，就由业主管房小组或业主委员会代表业主承担业主自治管理的职能。
　　这种方式，按照自用或出租又可分为：
　　1.自用委托型
　　业主将自有自用的物业委托物业管理企业管理，这是典型的委托管理方式
　　2.代理经租型
　　业主将自有的物业出租，委托物业管理企业经营管理，有两种委托方式：一种是出租权属于业主，由业主与租户签订租赁合同，物业管理企业只承担收租和管理；另一种是把经租权也委托给物业管理企业，由物业管理企业全权代表业主招揽租户，签订租赁合同。
　　代理经租型的物业管理费用的收交也有两种方式：一种是物业管理费包含在租金里，由业主支付，一般只包括基本费用；另一种是不包含在租金里，由承租人或使用人向物业管理企业支付。
　　不管是哪一种方式，都应该在合同和租约中明确规定。 　　（二）自主经营型 　　开发商、业主将自有的物业不是委托给专业的物业管理企业管理，而是由自己单位内部设立物业管理部门来管理。其与委托管理型的基本区别有两点：
　　第一，是在物业所有权和经营管理权的关系上。自主经营型是二权合一，委托管理型是二权分离。
　　第二，是在法人地位上。自主经营型物业所有权人和经营人是同一个法人，委托管理型是两个各自独立的法人。
　　自主经营型按其对物业的使用和经营方式又可分为：
　　（1）自有自用型。这一类大多数是收益性物业，如商场、宾馆、度假村、厂房、仓库等.这些单位往往在自己企业内部设立不具有独立法人资格的物业管理部门来管理自己的物业；
　　（2）自有出租型。开发商、业主和物业管理企业合而为一，来经营管理自己的出租物业，实质上是一个拥有自己产业的物业管理企业。
　　自主经营型的物业管理区域一般规模都不大。如果本单位所属的物业管理部门成为独立的法人单位，这个物业管理企业与原单位（开发商、业主）就应该订立委托管理服务合同。自主经营型也就向委托管理型转换了。

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物业管理操作实务题(三) 结束。